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买房offer的contingency, 直译“条件”，即合同成立条件，条件不满足合同可退出。因此我喜欢将contingency解释为退出条款。退出条款往往规定如果某个条件不满足，买家可以退出合同，拿回诚意金。 诚意金是买卖双方合同成立后，买方在过户前放在卖家或者第三方平台手中的交易订金。如果买家违约，一种情况是卖家决定损失金额，再一种情况是法院或者仲裁机构决定赔偿金额，而最常见情况是买家赔偿诚意金给卖家（更多了解诚意金，请点击这里）。
 
华盛顿州房屋买卖合同中一般最常出现三种退出条款分别为所有权不清退出条款（Title Contingency）、房检有问题退出条款(Inspection Contingency)和贷款不成退出条款(Financing Contingency)。
 
所有权不清退出条款是在合同成立后若干天内如果发现所有权有问题，买家可以退出合同，诚意金退回买家。我有律师执照，可以在决定买房下offer 之前看所有权文件，如果有问题则不买，没有问题可以免除这个退出条款以增加成交几率。美国房屋的所有权和中国的所有权不同，下到矿权上到空气，对所有权的限制从邻居从你土地上经过达到大路的权利到限高，林林总总，有的无伤大雅，有的会影响业主对房屋和土地的使用。总之所有权风险是可以通过律师把关剔除的。买家在下offer之前记得和经纪人要preliminary title commitment。如果在下offer之前没有要到，要保留title contingency，千万不要在请律师或者所有权专家阅读所有权文件之前轻易放弃所有权条款。
 
第二个退出条款房检有问题退出合同，诚意金退回。房检退出条款是卖家最忌讳的，因为二手房甚至新房都能查出一些问题，小到墙面掉漆、风扇太吵，大到漏水和白蚁，买家可以以房检出的任何问题要求卖家修理、降价，或者直接退出合同。一旦买家以房检问题退出合同，这个房子再卖价格就很难理想了。所以一个卖家可能会接受一个出价低但是免除房检的offer,而拒绝出价高但是有房检退出条款的offer。在买热手房的情况下有房检退出条款的买家很难胜出。但是除了计划推倒重建的房子，不房检是不行的。这种情况下我会建议客户看上的房子在下offer 以前提前检验，如果房屋情况可以接受再下offer,同时放弃合同成立后以房检出现的问题退出合同的权力。这样既增加了竞争力，也不会冒太大的风险。但是即使这样，也不能保证房子一定能够买下来，所以可能出现花了几百块做房检，但是买不下来房子的情况。所以就看某个房子上市时间长短，定价是否合理，看房的人是否多来裁量。如果综合考虑房子并不热门，可以在合同成立后再做房检。如果房子比较热门，则考虑在下offer以前做房检。
 
第三个是贷款做不下来退出合同、诚意金退回买家条款。由于做贷款少则20多天多则2个月，如果买家做不下来贷款还拿回诚意金、卖家损失不小。所以卖家倾向于全款买家。贷款买家为了和全款买家竞争，往往需要作出贷款失败，诚意金不退的承诺。这对于在美国有稳定工作和良好信用记录的买家而言伤害不大，因为工作稳定且信用良好的客户贷款一般都能做下来，但是对于外国买家而言风险就很大了，因为真的可能贷款做不下来。另外美国人贷款一般一个月批准，外国人贷款要45天到2个月才能批准，这让有贷款的外国人买家处于非常不利的地位。买家优先考虑的级别分别是全款买家和有贷款但是诚意金不退买家，其次是有贷款退出条款的本地买家，最后才会考虑有贷款退出条款的外国人买家，这些不利因素往往在需要在出价或者其他方面补偿。
 
此外客户如果打算自建房，在购买生地或者推到重建房的时候往往需要放可行性条件（feasible contingency）,以确保买家在可行性研究期间雇佣相关专业人士，确认购买到的地无影响盖房的土壤流失滑坡等地质问题、没有湿地等不可建房要求，没有保护性动植物、没有不能推到的保护性历史建筑，没有业主会或者邻里协议设置的限高，没有其他限制建造房屋的地役权等。
 
购买condo公寓的客户，如果使用NWMLS华盛顿州condo交易标准合同，在拿到公寓法律文件resale certificate（想要了解什么是Resale certificate，如何阅读resale certificate，请点击这里）会有5天的时间阅读resale certificate，并以此为由退出合同。如果购买带有业主会的公寓，则一定注意在下offer前和卖家经纪人要业主会文件，如果没有要到要考虑保留放置相关退出条款，避免出现因为业主会规定无法实现房屋预期使用价值的情况（比如购买投资房，业主会不允许出租，购买湖景房意图加盖，业主会不允许加盖，想要砍树，业主会不让砍树等）。
 
此外常见contingency包括Buyer's Sale of Property Contingency（规定时间内买家卖掉自己的房子来购买卖家的房子，非买家错误卖不掉自己的房子则合同终止，诚意金退还买家）和Neighborhood Review Contingency (规定时间内买家就周边环境、学校、校车路线、餐饮购物、治安、邻居等做调查，不满意可以以此退出条款退出合同)。
 
卖家希望买家在下offer之前做好相应的调查研究，退出条款越少越好，少放退出条款有助于增加offer被接受的几率。在购买特别热门的房子的时候可能需要免除所有退出条款。但是免除退出条款的前提是充分调研，不盲目冒险。在客户考虑购买一个房子以后我会第一时间和卖家确认房子是否有业主会，有业主会的话要业主会文件，和卖家经纪人要房子产权文件，要卖家披露文件。要到这些文件后尽快阅读并帮客户分析。如果无法要到相关文件也不会迫于卖家压力不保留相关退出条款。是否可以成单还在其次，避免买到有问题的房子才是最重要的。