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在帮客户买房的时候我常常会遇到要求诚意金直接打给卖家，并且注明诚意金不可退回的卖家经纪人。作为一个律师，我的原则是任何时候不直接把诚意金打给卖家，哪怕没有任何退出条款。
任何时候都不要在offer里提“不可退回诚意金”，哪怕该offer没有任何退出条款（关于退出条款的详细解释，请点击这里）。有的经纪人认为如果没有退出条款，反正诚意金也是不可退回的，直接打给卖家没有什么不可以。而且他们会在发offer的时候在邮件里特别强调自己客户的诚意金是不可退回的。在做卖家经纪人收offer的时候看到这样表述我都会为买家担心。因为这样的表述是对客户极其不负责任的。以所有权退出条款（Title Contingency, 直译所有权条件）为例，如果买家在offer里放弃了title contingency, 只是放弃了在收到产权公司提供的初步产权报告（preliminary title commitment）以后以其中的问题终止合同拿回诚意金的权力，但是没有放弃在卖家无法提供可流通产权（marketable title）的情况下终止合同拿回诚意金的权力。造成产权不能流通的情况很多，比如卖家房产上有无法去除的债权，卖家不是房产的唯一继承人等等，买家任何时候都不能放弃在由于卖家原因不能过户的情况下拿回诚意金的权力。
有一次我的买家客户是外国人，卖家经纪人以资金在海外，贷款时间长，不能过户风险大为由多次施压要求买家将诚意金直接打入卖家账户而不是escrow（过户和产权公司，第三方持有机构），我建议我的客户不要妥协，房子不止一个，这种风险不值得冒。我和卖家表明一切按照我起草的offer走，如果由于买家资金不到位原因导致不能过户，卖家会在买家违约后拿到诚意金，而房子顺利过户的情况下卖家也会拿到包含诚意金在内的购房款；但是直接将诚意金打给最后卖家会导致卖家违约的情况下买家损失诚意金，是我们无法接受的。最后卖家还是同意了我们诚意金打给Escrow而不是直接打给卖家的条件。
在合同成立到过户之间，很多非买家错误导致的问题可以让房子无法过户，比如地震火灾等造成房子倒塌损毁，新发现的抵押权，卖家死亡等导致的产权变更等。这时候买家如果想要拿回诚意金首先要证明自己有权拿回诚意金（如果在发offer的时候表达过诚意金不可退回就很被动了）。此外如果合同清晰 ，买家拿到了诚意金应该属于买家的判决书也，如果诚意金保存在第三方Escrow，可以凭判决顺利拿回诚意金。如果钱已经打给卖家，卖家已经花掉，则可能拿着判决也追不回钱。
综上所述，经纪人在发offer的时候不应画蛇添足替客户声明自己客户的诚意金不可退回，更不能怂恿和建议客户把诚意金直接打给卖家。
由于经纪人的原因损失了诚意金，买家在某些情况下是可以告经纪人拿回损失的。一切以合同为准，既保护客户，又保护经纪人。